2020-11-01星期日

靴子落地,重点房企资金监管和融资管理规则形成

发布时间:2020-08-24 04:04:38 编辑: 贵州省安顺市 来源:中华爱婴网

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原标题:靴子落地,重点房企资金监管和融资管理规则形成

此次会议的召开被外界认为与传言的“三道红线”密切相关 。

靴子落地,重点房企资金监管和融资管理规则形成

强房企融资监管的靴子终于落地。

8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责人,以及部分房地产企业负责人参加会议。

会议指出,为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

具体的资金监管和融资管理规则暂未公开,多位房企财务负责人也对一条君表示并不清楚。与此同时,中原地产首席分析师张大伟指出,从发布的会议内容来看,此次监管的规则针对的是重点房企,而不是所有的房地产企业,房企之间很可能出现更多合作的可能性。

此次会议的召开被外界认为与传言的“三道红线”密切相关。

早在8月13日,21世纪经济报道曾报道称,为控制房地产企业有息债务的增长,监管部门出台新规“三道红线”新规。具体为红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;红线2:净负债率大于100%;红线3:现金短债比小于1倍。

有息负债规模将以2019年6月底为基础,根据“三道红线”触线情况不同,将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%。

即如果 “三线”均超出阈值为“红色档”,有息负债规模不得增加;“二线”超出阈值为“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过 5%;“一线”超出阈值为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过 10%;“三线”均未超出阈值为“绿色档”, 有息负债规模年增速不得超过 15%。

中指研究院认为,传言的“三道红线”意在通过管控房企有息负债增长情况,管控房地产行业杠杆水平,筑牢房企安全底线。与以往政策不同,“三道红线”将实现对融资激进企业的精准管控,防范企业风险,倒逼企业理性投资,间接引导土地市场逐步回归,推动房地产行业健康发展。

据国金证券研究所统计数据,房企剔除预收账款的资产负债率整体偏高,38家房企该比率超过70%,建业地产、融创中国、中南置地、绿地控股等10家房企剔除预收账款的资产负债率超过80%。

净负债率指标方面,超过半数房企小于100%,泰禾集团、富力集团、华夏幸福等16家房企净负债率大于100%,泰禾集团净负债率达到248.33%。多数房企现金短债比值均大于1,泰禾集团、中国金茂、富力集团、华发股份、华夏幸福等12家企业的比值小于1,其中泰禾集团比值最低,仅为0.24,其次为中国金茂0.51。

与此同时,鼎诺投资统计数据显示,以“三道红线”为标准,有多达56家房企已踩了三条红线,包括泰禾、华夏幸福、融创、恒大、富力、绿地、金融街等。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为,如果“三道红线”政策落地,中小房企受波及程度要远大于规模房企,被新规限制融资的房企有可能延迟或取消近期土地投资计划;融资收紧使房企销售回款端压力骤升,房企大概率将启动“加速销售模式”。

对于“三道红线”的真实性,张大伟持怀疑态度:“这种指标只有上市公司年报半年报会披露,非上市公司是不公布这些数据的。这种情况下,如果出台这个所谓的政策,意思的上市公司被管制,而非上市公司可以喜笑颜开?”

与此同时,他认为,房企绕道所谓政策红线的办法也有很多,例如可以通过明股实债在项目层面融资。

处于“绿色档”的中国奥园的首席财务官陈志斌在近期举办的业绩发布会上表示,目前并没有收到关于“三道红线“正式的通知或相关文件。但公司有做充分的准备,包括跟金融机构在授信额度上的一个沟通,以及对债券、ABS额度提前布局。

时代中国首席财务官牛霁旻近期也称未收到融资进一步收紧的通知,他表示,政策对内房企在公开债务市场的严格管控已经有两三年了,国家的适当调控其实也是希望企业杠杆不要太高,这相当于有一个硬性的约束,对企业来说也是利好的,有利于稳健发展。

美的置业首席财务官林戈指出,下半年融资收紧的信号很明显,未来房企融资情况会更加分化,资产债务结构优质或经营效益优质的房企的融资成本会越来越低,而靠过度加杠杆扩大规模且经营质量不好的房企,可能会面临就算是高成本也不一定可以成功融资的局面。

房地产融资收紧并不意外。疫情后期,部分地区房地产市场快速升温,地方政府推出优质地块、放松限价条件,另外叠加货币环境宽松,房企迎来融资窗口期,企业拿地积极性也比较高,土地溢价率明显提升。

贝壳研究院发布的数据显示,今年前7个月房企境内外债券融资累计约7379亿元,整体融资规模占2019年全年的62.5%。其中7月单月,房企境内外债券融资共发行109笔,累计约1234亿元,同比上涨6%。

中指研究院指出,2020年上半年,国内信贷环境明显宽松,部分资金违规流入楼市,部分城市商品房交易及土地市场热度较高。面对过热的楼市,除了收紧行业调控政策之外,房企融资政策也会有适当的调整。

监管层面早已释放出融资收紧的信号。7月14日,银保监会表态称,严禁资金违规投向房地产;7月24日,中央召开房地产工作座谈会,提出防止资金违规流入房地产;7月30日,中央政治局会议再次重申“房住不炒”。

下半年房企面临融资收紧以及偿债高峰来临的双重考验。中指研究院指出,房企应未雨绸缪、量入为出,做好资金安排,保持经营活动的稳定性,控制拿地成本,提高资金使用效率,继续向管理要效益。

与此同时,鉴于目前对房企债务的监管主要集中在有息负债上,中指院认为,房企可运用资产证券化等融资方式,盘活存量资产,补充企业现金流。部分规模化诉求强烈的房企,应积极树立企业品牌,并引入战略投资者,通过借力实现跨越式发展。

潘浩表示,去杠杆、降负债是企业发展到一定阶段的必然面临的课题,“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式或将逐渐退出企业战略。其次,财务指标不能实现短期迅速调整,需要长期的债务结构优化。另外,拆分业务板块上市、合作开发、多元化模式等为目前房企采取的长期应对风险的方式。

不过,阳光城集团执行副总裁吴建斌近期在某论坛上指出,相当一段时间,房地产市场的高财务杠杆是降不下来的,一是没有这个条件,二是降也没这个理由,三是它能够推动公司的快速发展,从心理上也不需要。但是这里面最核心的是把经营现金流作为第一要务来抓。

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