2020-11-01星期日

原创未来10年,房子是“白菜价”还是“黄金价”?经济学家说得很明白

发布时间:2020-08-23 05:59:52 编辑: 湖北省当阳市 来源:中华爱婴网

导读:本文是由湖北省当阳市网友投稿,经过爱尔抑菌凝胶编辑发布关于"原创未来10年,房子是“白菜价”还是“黄金价”?经济学家说得很明白"的内容介绍。

原标题:未来10年,房子是“白菜价”还是“黄金价”?经济学家说得很明白

据澎湃新闻报道,日前,广西玉林一老人突然离世,子孙在老人的几个饭盒内,无意中找到大约18万元现金,而且都是老版纸币。如果按照当年的物价水平来换算,这18万元不是一笔小数目。对此,不少网友在感慨老人省吃俭用的同时,还纷纷表示,如果当年老人用来买房子、买商铺,现在可能早已翻了许多倍。

的确,历史数据显示,从1998-2018年,过去20年时间里,全国平均房价从1854元上涨到8542元,如果买一套100平方米的房子,当时的18万现在也已经达到了80多万的购买力,当然如果是在二线城市买一套房子,如今的价值可能会更高。正是基于房价不断上涨的事实,长期以来,人们都习惯把现金、存款换成房子这样的固定资产,一来可以实现保值增值,二来可以跑赢通胀水平,而且早买房多买房的确实也尝到了甜头。

原创未来10年,房子是“白菜价”还是“黄金价”?经济学家说得很明白

不过,从2016年930调控开始,伴随房地产调控的不断深入,无论是购房者还是专家学者,对买房和楼市的态度开始逐渐发生变化,由狂热到理性,由看好到看空,就拿以前经常出没楼市的炒房团来说,很多也早已不见了踪影。值得注意的是,伴随楼市不断降温,房价只涨不跌的坚固预期也开始不断被打破,不少城市的房子已经开始出现了“白菜价”。

据每日经济新闻报道,位于辽宁阜新城南米家区的一套56平方米的两居室,挂牌价仅为2万元,折合成每平方米的价格仅为357元。据当地中介表示,在这一片区,此类房子还不少,便宜的2万元就能卖,贵点的2.5万元,价格还能继续往下谈。实际上,这并不是第一次被曝出“白菜价”的房子。早在2019年,多家媒体就曾报道,在黑龙江鹤岗,不到2万就能买下一套55平方米的房子,即使是在中心城区,均价普遍也不超过3000元。

看到这里,很多人不禁要问了,那么下一个10年,房子究竟是继续“贵如黄金”还是“便宜如白菜”呢?

原创未来10年,房子是“白菜价”还是“黄金价”?经济学家说得很明白

在回答这个问题之前,我们看一看未来影响房价变动的四个因素

第一、房地产行业地位的变化

作为政策性楼市,判断房价的走向,最根本的要看政策导向。从2003年,房地产被确立为国民经济的支柱产业,就一直发挥着拉动经济,稳定就业等作用,贡献巨大。不过,目前这种形势开始发生了逆转,据社科院的报告显示,2018年房地产对经济的贡献开始由正转负,这意味着房地产需要作出转变了。实际上,我们看到,国家对房地产的态度早已发生变化。从2016年开始,国家对房地产的态度就一直很明确,一是房住不炒,二是稳地价、稳房价、稳预期,三是不再把房地产作为短期刺激经济的手段了。很显然,国家不会再以房地产的繁荣来换取短期经济的增长,房地产经济大幅增长的可能性越来越小了。

原创未来10年,房子是“白菜价”还是“黄金价”?经济学家说得很明白

第二、住房供需关系的逐渐变化

统计局数据显示,从1998年房改开始到2019年,我国商品房销售面积从12185万平米增加到了171558万平米,按100平方米一套计算,每年卖出去的商品房数量从120万套左右增加到1700万套。同时,数据也显示,目前城镇人均住房面积达到了40平方米,户均住宅达到了1.5套。由此可见,住房不仅够了,而且开始剩余了。

与此同时,据民生证券研究所的报告显示,2015年中国25-44岁的人口数量达到了顶峰,随后进入下行通道,受此影响,房地产和汽车需求也进入下降周期。此外,社科院报告也预测,中国的人口负增长或在2028年前后到来。不难看出,在住房总量保持增长的趋势下,住房需求却开始呈现趋缓态势,据此推断,未来10年,供需关系的拐点将会进一步出现,房价上涨动力将被大大削弱。

原创未来10年,房子是“白菜价”还是“黄金价”?经济学家说得很明白

第三、信贷、货币政策的变化

历史数据显示,过去10多年时间里,货币供应量M2增速平均每年高达18%左右,一般来说,货币供应量增加,物价往往也会上涨。但你会发现,生活中大部分商品的价格整体保持稳定涨势,那么多出来的钱去了哪?大部分都流入到房地产,这早已不是秘密。

但是,未来10年,这一局面或将转变:一方面,M2增速开始放缓。其实,从2017年开始,M2降到了8%-9%左右的增幅,连以前的零头都快赶不上了。受黑天鹅事件的影响,虽然上半年M2增速有小反弹,但央行最新数据显示,随着经济逐渐回暖,7月M2增速已经开始回落。另一方面,在推动脱虚向实的环境下,国家加强了对资金流入房地产行业的监管力度,除了加大对影子银行、消费贷、经营贷的管控,还通过推出LPR机制,引导资金流入实体行业。很显然,房价正在失去一大重要支撑力。

原创未来10年,房子是“白菜价”还是“黄金价”?经济学家说得很明白

第四、房地产税的脚步越来越近了

相关数据显示,2017年,在地方本级财政收入当中,土地出让收入占比高达34.6%,房地产相关的税收占比14.9%,而这些税收又主要集中在开发环节和交易环节,保有环节占比最低,仅为3.3%。正是由于持有成本低,与房价涨幅相比,甚至可以忽略不计,所以投机客都有捂房惜售的习惯,不少投资客宁愿空置也不出租,而是坐等房价上涨之后大赚一笔。

但是,伴随长效机制的推进,如今房地产税的脚步越来越近了。今年5月份,国家发布相关文件,明确表示要加快建立现代财税制度,稳妥推进房地产税立法。对此,业内普遍预计未来5年启动的可能性较大。一旦房地产税出台,再加上折旧成本、利息成本等在内,预计未来房产持有成本提高将是大势所趋。

基于以上这4个因素来看,房价上涨动力大大减弱,预计下一个10年,房地产行业或将告别高歌猛进的阶段。当然,这只是目前房地产所面临的宏观形势,考虑到每个城市的经济基础不同,地理区位不同,人口吸附力不同,要判断房子究竟是“白菜价”还是“黄金价”,还需要具体城市、具体地段来具体来分析。

原创未来10年,房子是“白菜价”还是“黄金价”?经济学家说得很明白

关于这点,经济学家黄奇帆和任泽平都“说得很明白” ,内行9字概括

有“最贵经济学家”之称的任泽平表示,人地分离、供需错配,是三四线城市高库存,一二线高房价的根源。其实,不难理解,虽然我们房子的总量足够了,但在分配上还存在较大差异。比如说甲城市有1000万套房子,能满足300万人住,但实际人口有500万人,房子显然不够住。反之,乙城市有500万套房,可满足200万人居住,但总人口才100万,房子显然过剩了。看得出来,住房供需关系影响了楼市分化,最终影响了房价走向。

无独有偶,今年在某活动现场,经济学家黄奇帆公开表示,目前我国人均住房面积已经达到40平米,年建设量达到17亿平方米,房地产行业的天花板已经到来,除了长三角、大湾区等一些城市群的房产还有价值以外,其他中小城市的房产最好都不要去碰。实际上,任泽平和黄奇帆说得都很明白,虽然房地产告别了高歌猛进阶段,但楼市走向分化也是不可忽略的事实,基于这个原因,“白菜价”和“黄金价”的房子也就有了眉目。实际上,说白了就是9个字,“白菜价”和“黄金价”并存。

原创未来10年,房子是“白菜价”还是“黄金价”?经济学家说得很明白

1、部分城市的房子可能会沦为“白菜价”。

目前,这类城市已被国家定义为“收缩型”城市,主要是人口净流出、传统产业落后、地理位置偏远、远离核心大都市的中小城市。据不完全统计,在全国600多个主要城市中,此类城市有80多个,除了上文提到的鹤岗、阜新以外,还有石嘴山、玉门、伊春等。随着城市群和大都市圈的建设,未来此类城市的数量可能还会增加,除了一些占据优质配套和地段的房子以外,其他房龄较高、户型较差、距离市区较远的房子或将彻底沦为“白菜价”。当然,即使一些城市最后转型成功,但对房价的支撑力也会较弱,除了自住以外,几乎没有保值增值的意义了。

2、有些区域的房子仍会“贵如黄金”。

水往低处流,人往高处走,哪里薪资待遇比较好,哪里有就业创业机会,人口就会涌向哪里,这是经济社会发展的规律,下一个10年,只有这些城市的房子才有“贵如黄金”的潜力,即使不会大涨,也能跑赢通胀。那么,这些城市主要有哪些呢?统计局数据显示,最近4年,除北上广深外,新一线城市开始发力,杭州,长沙、西安、重庆、成都、郑州等城市年均净流入均在10万以上,伴随这些中心城市的发展,周边都市圈也得到了快速发展。2000-2019年,以长三角、珠三角、京津冀、成渝、山东半岛等为代表的全国19个城市,土地面积占据全国38.5%,常住人口占比却从82.7%提升到了85.5%,目前这一趋势还在继续。

原创未来10年,房子是“白菜价”还是“黄金价”?经济学家说得很明白

最后总结一下:下一个10年,房子究竟是“白菜价”还是“黄金价”,不能一概而论,从理论上来看,需要因城而异、因地而异。但是,退一步来说,买房子还是要考虑实际情况,比如孩子要上学,儿子要结婚,该买还得买,不过闭眼买房的时代过去了,如今挑个好配套,选个好地段格外重要。此外,如果买房子是用来投资,那就需要好好考虑一番了,除了要选对城市以外,还要记住一点,房子在精不在多,这才是未来10年正确的买房态度。

责任编辑:

本文网址:http://zhaiyw.com/jiaoyu/5037.html

声明:本站原创/投稿文章所有权归中华爱婴网所有,转载务必注明来源;文章仅代表原作者观点,不代表中华爱婴网立场;如有侵权、违规,可直接反馈本站,我们将会作删除处理。

热门推荐

母婴学堂

热门排行

热点图文